Блочно-модульное здание под ключ: состав поставки и этапы реализации

Понятие «блочно-модульное здание под ключ» обычно подразумевает готовый к эксплуатации объект. Однако на практике состав такого предложения может существенно различаться. Один поставщик включает проектирование, изготовление, доставку и монтаж, другой предлагает только комплект блок-модулей, оставляя фундамент, наружные инженерные сети и часть строительных работ в зоне ответственности заказчика.

Поэтому при сравнении предложений важно ориентироваться не только на общую стоимость или цену квадратного метра. Основной вопрос — в какой степени готовности объект будет передан заказчику за указанную сумму. Границы поставки и ответственности сторон необходимо заранее закрепить в техническом задании, спецификации, коммерческом предложении, календарном плане и договоре.

Что включает комплексное решение

В проектах DoorHan комплексное предложение формируется из продукции собственного производства и работ, материалов и оборудования, которые при необходимости предоставляет партнёр Строительного клуба DoorHan. Конкретный состав определяется техническим заданием и особенностями объекта.

Рассмотрим основные этапы реализации блочно-модульного здания.

Сбор исходных данных и разработка концепции

Работа начинается с определения назначения здания, требуемой площади или вместимости, региона строительства, этажности, состава помещений, режима эксплуатации и требований к инженерным системам.

На основании исходных данных разрабатываются предварительная планировка, модульная сетка и основные технические решения. Это позволяет определить конфигурацию объекта, предварительный бюджет и сроки реализации.

Чем полнее исходные данные, тем точнее расчёт. Если часть информации отсутствует, в коммерческом предложении могут использоваться допущения, которые необходимо согласовать до заключения договора.

Проектирование

В зависимости от особенностей объекта комплект документации может включать архитектурные и конструктивные решения, чертежи металлоконструкций, узлы межмодульных соединений, решения по внутренним инженерным системам и задания на проектирование фундамента.

На этом этапе важно определить зоны ответственности: кто разрабатывает проект здания, фундамент и наружные инженерные сети, а также кто обеспечивает увязку отдельных разделов.

Документация для изготовления блок-модулей и полный комплект документов, необходимых для строительства и последующего ввода объекта в эксплуатацию, могут отличаться по составу. Поэтому перечень передаваемой документации фиксируется заранее.

Изготовление блок-модулей

В заводских условиях изготавливаются несущие каркасы, ограждающие конструкции и другие элементы, предусмотренные проектом. В зависимости от комплектации непосредственно на производстве могут устанавливаться окна, двери, перегородки, элементы внутренней отделки и инженерных коммуникаций.

Степень заводской готовности определяется индивидуально. Высокая готовность модулей позволяет сократить объём операций на строительной площадке, однако необходимо учитывать транспортные габариты, массу конструкций и особенности монтажа.

Комплектация продукцией DoorHan и сторонним оборудованием

DoorHan формирует производственную часть предложения из продукции предприятий концерна. В зависимости от проекта в неё могут входить блок-модули, металлоконструкции, стеновые и кровельные сэндвич-панели, двери, ворота и другие изделия. Полный состав поставки фиксируется в спецификации.

Оборудование, которое не производится DoorHan, при необходимости включается в комплексное предложение партнёром Строительного клуба. Это могут быть системы вентиляции, сантехническое, кухонное, медицинское, лабораторное или производственное оборудование.

Если оборудование присутствует на планировке или визуализации, это само по себе не означает, что оно входит в стоимость. Его наличие необходимо проверять по спецификации и коммерческому предложению.

Доставка и разгрузка

Логистическая часть проекта зависит от количества и размеров блок-модулей, расстояния до объекта, особенностей маршрута и строительной площадки.

До начала поставки необходимо определить, входит ли доставка в стоимость, кто обеспечивает необходимые разрешения и разгрузку, где будут размещаться модули до монтажа и сможет ли грузоподъёмная техника беспрепятственно работать на площадке.

Такая подготовка помогает заранее выбрать рациональную схему доставки и избежать дополнительных расходов во время монтажа.

Монтаж и межмодульные работы

После доставки выполняются установка блок-модулей, соединение каркасов, устройство и герметизация межмодульных стыков, а также объединение предусмотренных проектом инженерных коммуникаций.

Состав монтажных работ зависит от условий договора. При шеф-монтаже специалисты контролируют соблюдение технологии, а рабочую силу, технику и часть необходимых материалов может предоставлять заказчик или подрядная организация.

Поэтому формат монтажа, перечень работ и распределение необходимых ресурсов определяются до начала реализации проекта.

Документация, приёмка и гарантии

На завершающем этапе заказчику передаются предусмотренные договором паспорта на изделия, документы на материалы и оборудование, инструкции, акты и исполнительная документация.

При этом гарантийные условия на продукцию DoorHan, работы партнёра и оборудование сторонних производителей могут различаться. Соответствующие сроки и зоны ответственности должны быть указаны в договорных документах.

Что может рассчитываться отдельно

Даже при реализации блочно-модульного здания под ключ часть затрат определяется непосредственно условиями строительной площадки и требованиями конкретного проекта. Отдельно могут рассчитываться:

• инженерные и геологические изыскания;
• разработка исходно-разрешительной документации;
• фундамент или другое опорное основание;
• подготовка территории и устройство временных дорог;
• наружные инженерные сети до точек подключения;
• аренда крановой и другой специальной техники;
• благоустройство, ограждение территории и наружное освещение;
• технологическое оборудование и мебель;
• проживание и бытовое обеспечение монтажной бригады;
• пусконаладочные работы для стороннего оборудования;
• государственная или негосударственная экспертиза, если она необходима;
• дополнительные работы, возникшие вследствие изменения или уточнения исходных данных.

Это не означает, что такие работы обязательно выполняет заказчик. Они могут быть включены в комплексное предложение, однако их наличие и стоимость должны быть прямо указаны в смете, спецификации и договоре.

Как правильно проверить коммерческое предложение

Чтобы объективно сравнить предложения разных поставщиков, необходимо привести их к одинаковой степени готовности объекта. Для этого рекомендуется проверить:

1. Cостав проектной и исполнительной документации.
2. Характеристики каркаса и ограждающих конструкций.
3. Состав и уровень внутренней отделки.
4. Перечень инженерных систем.
5. Наличие окон, дверей, лестниц и других комплектующих.
6. Условия доставки и разгрузки.
7. Состав и формат монтажных работ.
8. Перечень работ, выполняемых заказчиком.
9. Сроки и условия гарантии.
10. Допущения, исключения и условия возможного изменения стоимости.
11. Степень готовности здания на момент передачи заказчику.

Если в коммерческом предложении используется формулировка «согласно проекту», необходимо убедиться, что соответствующий проект предоставлен и согласован. Если указана «стандартная комплектация», следует получить её подробную спецификацию.

Как DoorHan формирует комплексное предложение

DoorHan выступает производителем и комплексным поставщиком собственной продукции. На основании технического задания специалисты определяют необходимые технические решения, состав изделий и стоимость производственной части проекта.

Например, для блочно-модульного или быстровозводимого объекта DoorHan может поставить комплекс продукции, включающий несущие конструкции, стеновые и кровельные сэндвич-панели, блок-модули, двери, ворота и другие предусмотренные проектом изделия.

Если заказчику требуется полностью готовый объект, к реализации проекта может привлекаться партнёр Строительного клуба DoorHan. Он дополняет производственную поставку строительно-монтажными работами, необходимыми материалами и оборудованием сторонних производителей.

В результате коммерческое предложение разделяется на несколько составляющих:

• продукция производства DoorHan;
• строительно-монтажные работы партнёра;
• сторонние материалы и оборудование;
• работы и ресурсы, остающиеся в зоне ответственности заказчика.

Такое разделение позволяет заранее понимать структуру стоимости и ответственность каждого участника проекта.

Что означает «под ключ» для конкретного проекта

Блочно-модульное здание под ключ — это не универсальная комплектация, а заранее согласованная степень готовности объекта.

До заключения договора необходимо определить, кто выполняет проектирование, устраивает фундамент, подводит наружные инженерные сети, организует доставку и разгрузку, предоставляет грузоподъёмную технику, выполняет монтаж и пусконаладочные работы.

Чем подробнее зафиксированы границы поставки и ответственности сторон, тем точнее можно оценить общий бюджет и сроки реализации здания.

Направьте техническое задание специалистам DoorHan — определим необходимую комплектацию, состав поставки и подготовим индивидуальный расчёт блочно-модульного здания.